1. Entiende qué es (y qué no es) una valoración

Una valoración inmobiliaria es un análisis comparativo de mercado: revisa propiedades similares a la tuya para estimar un rango de valor probable. No es un avalúo formal, pero es suficiente para publicar, negociar y tomar decisiones.

Si quieres entender la diferencia completa, revisa también la guía Diferencia entre avalúo y valoración inmobiliaria.

2. Reúne los datos clave de tu propiedad

Antes de ver números, ordena la información básica. Esto hará todo el proceso más ágil y preciso.

• Ubicación precisa (colonia, ciudad, estado)
• Superficie de terreno y construcción (m²) — aunque sea aproximada
• Número de recámaras y baños
• Estacionamientos
• Edad aproximada del inmueble
• Estado de conservación (excelente, bueno, regular)
• Amenidades (roof, jardín, alberca, etc.)

Esta es la misma información que te pedimos cuando haces una Valoración Express con nosotros.

3. Identifica comparables reales en tu zona

Un “comparable” es una propiedad similar a la tuya que ayuda a entender cuánto está dispuesto a pagar hoy el mercado.

Un buen comparable debe cumplir al menos con:

• Misma colonia o zona inmediata
• Metros de construcción similares (+/- 20%)
• Características parecidas (recámaras, baños, estacionamientos)
• Estado de conservación equivalente
• Fecha de publicación o cierre reciente (últimos 3–6 meses)

Entre 5 y 10 buenos comparables suelen ser suficientes para empezar a ver patrones de precio.

4. Normaliza los precios por metro cuadrado

Para poder comparar “manzanas con manzanas”, es útil llevar todos los comparables al mismo lenguaje: precio por metro cuadrado de construcción o de terreno (según el tipo de propiedad).

Fórmula básica de precio por metro cuadrado:

Precio publicado ÷ m² de construcción = $/m²

Cuando haces esto para todos los comparables, empiezas a ver un rango más claro: cuál es el piso, cuál es el promedio y cuál es el techo de precios de tu zona.

5. Ajusta por diferencias relevantes

No hay dos propiedades idénticas. Por eso, después de normalizar, hay que ajustar mentalmente (o en una hoja de cálculo) por diferencias clave:

• Tu propiedad tiene una recámara más o menos
• Cuenta con estacionamientos adicionales
• Está remodelada versus otras de la zona
• Tiene vista, esquina o ubicación privilegiada
• Es interior, sin tanta luz o con ruido exterior

6. Construye un rango de valor, no un número mágico

Una buena valoración no te da un solo número rígido, sino un rango de valor probable. Algo así como:

Valor probable de mercado: $2,150,000 – $2,350,000 MXN

Dentro de ese rango puedes definir tu precio de salida según tu urgencia y tu estrategia:

• Precio alto: si no tienes prisa y quieres probar el mercado.
• Precio medio: equilibrio entre tiempo y valor.
• Precio atractivo: si prefieres vender más rápido y generar más interés.

7. Cuándo pedir ayuda profesional

Valuar tú mismo tu propiedad es posible, pero hay casos en los que conviene apoyarte en alguien que vive el mercado todos los días:

• Propiedades atípicas o muy grandes
• Terrenos irregulares o con uso de suelo especial
• Inmuebles con posibles problemas legales o de escritura
• Necesidad de decidir rápido (herencias, cambios de ciudad, etc.)

En esos escenarios, una Valoración Express NIVIA360 o una Consulta Express puede ahorrarte errores costosos.